北京五环边的现房，单价已降到了1万+？
9月首周，北京郊区两个楼盘的表现吸引了市场目光。
顺义俸伯片区的青年ONE序，以56套成交量夺得普通住宅榜首位。紧随其后的是房山长阳的新城投御河园，以46套销量位居第二。
网签数据显示，相比自带热销基因的冠军项目（2024年爆款青年ONE的后续产品），亚军新城投御河园的表现令人意外。据京楼数据，今年前8个月，御河园网签仅173套，而这一周的销量就超过了其过去一个月的成交水平。
低价或许是项目走量的核心因素。
新城投御河园9月首周成交均价约1.76万/㎡，较3个月前下降近8000元/㎡，创入市以来新低。实际上，自2024年入市起，其价格就持续下调。当年一期开盘网签价为30530元/㎡，到2025年降至27130元/㎡。至今两年时间，价格整体下降约1.33万/㎡，降幅超过42%。若对标项目取证时的拟售价，当前单价更是直降2万/㎡。
1.7万的单价，放在当前整个市场中，几乎没有竞争对手。
就房山而言，新房单价基本在3万以上，御河园的价格已触及区域价格底线。在房山，能与之处于同一价格水平的，仅有旭辉城、北京建工揽星越等极个别项目，但这些低价盘均位于六环外，且距离地铁较远。反观御河园，地处五环边的房山长阳核心板块，虽不紧邻地铁，但距离不到2公里，地段条件占优，却卖出了洼地价格。
再看周边新房，西侧3公里外的北京城建·和知筑，均价约3.7万/㎡；北侧3公里外的中海寰宇视界，价格接近3.8万/㎡。单价相差近2万，以88㎡户型计算，总价直接节省近180万，足以再购置一套房产，对刚需的吸引力不言而喻。
对比二手房市场，其价格优势也很明显。长阳板块的二手房均价约2.5万/㎡，品质稍好的次新房挂牌价大多在3.5万/㎡以上，形成明显价格倒挂。
在全北京范围内，单价2万/㎡以下的新房寥寥无几。城六区自不必说，门头沟、通州等郊区也很难找到，多数房价在3万/㎡以上。仅有紧邻廊坊的K2春风十里、住总如院等极个别项目，价格能在2万/㎡以内，外加密云、平谷等少数低价项目。不过，这些1万+新盘，无论区位还是通勤条件，都难以与五环边、临近地铁的御河园相提并论。
但与颇具竞争力的价格相比，御河园的产品却逊色不少。
它由房山区属国企开发，原是承接西城区人口疏解的定向安置房，属于项目西侧长新家园的一部分。后因疏解计划调整，部分楼栋转为纯商品房上市。
御河园产品从65㎡一居到116㎡三居，因是安置房，其户型设计基本停留在十几年前的市场水准，全南向、南北单面宽是多数。即使是较大的110㎡户型，也未配备当下主流的南向三面宽，居住体验势必受影响。
得房率也不占优势，仅约80%左右。放在当下得房率普遍90%以上的新房市场，基本处于下游水平。例如同板块的和知筑铂瑞，得房率在90%-99%区间，还叠加阳台赠送、架空层等设计。
品质上看，御河园中规中矩。建筑上有干挂石材和真石漆、三玻两腔断桥铝窗、同层排水等配置，社区内也有相应的休闲游乐区。但整体质感与当前主流商品房相比，仍存在不小差距。
不过，御河园也并非一无是处。
生活配套还算扎实。所处的长阳板块是房山距离市中心最近、配套成熟度较高的板块，除首创奥莱、京投港、印象城等商业外，还有清华附中、黄城根小学等优质学校，加上五环等主干道，开车到丰台科技园、丽泽商务区约半小时即可抵达。并且，御河园还是现房，去年一期交付，今年4月二期也已完成交付。
安置房的品质争议长期存在，但御河园短期不错的成交恰好说明，对刚需盘而言，当价格足够低时，产品等层面的短板都可以被忽略。毕竟，刚需买房，资金预算永远是第一道门槛。
近些年，五环至六环间一直是北京新房供应的集中地。
以2025年为例，五环外新增的新房供应占全北京的6成，成交近1.9万套，可谓断层领先。环线内房价分化很大，海淀北五环外的新房单价可达10万+，朝阳东五环可达7万+，而丰台、大兴等五环外区域，房价可落到5万以下，西南五环外甚至可到3万左右。
就供应而言，除去少数高端改善盘，五环外基本是刚需、刚改盘的“修罗场”。市场内卷激烈，开发商要么比拼产品，要么加码面积赠送，还有的直接降价走量。
从成功跑出的项目能看出，它们想突围，大概有两条路径。
一是要有过硬的产品、配套。通州上半年套数冠军——中海玖树满和就是例子，四代宅产品，75㎡做到三居，户型综合使用率达92%以上，其他户型最高达99%。况且，它是地铁盘，距离1号线九棵树站约600米，刚需通勤便捷。所在通州城区，商业、学校、三甲医院、公园一应俱全。
另一个就是把价格压到让同行没有竞争力。除上文提到的御河园，大兴首创禧悦兴城也是典型。它位于大兴位置略偏的团河，配套基本依赖京开以西的黄村板块，前身也是安置房，产品整体一般。但在周边新房基本4.5万/㎡的行情下，其价格仅约2.86万/㎡，一居总价180多万，最大三居总价才300多万，价格优势明显。因此，从去年到今年前八个月，其热度持续走高，稳居大兴成交前列，仅上半年网签就达247套。用户若想了解更多项目信息，可参考易游客户端下载中的相关分析。
两种打法看似不同，本质却一致。在预算有限的刚需市场里，购房者最看重的无非是“值不值”：产品足够好，或价格足够低，总得占一头，才能在白热化竞争中真正跑出来。
接下来，青年ONE序、御河园两大刚需盘，能否延续热销势头？而尚未入市的宋庄首开熙悦京晏、瀛海亦庄国贤府、绿城四道桥等项目，谁又能在市场中脱颖而出？静待后续市场答案。
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。